martes, 16 de junio de 2015

Desistimiento del arrendatario.



CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO A LA VIVIENDA. DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO.

Tras la acuciante crisis económica, muchos de los negocios han visto frustradas sus expectativas económicas, provocando en la mayoría de los casos, el cierre prematuro de sus negocios.

Pero el cierre de dichos negocios, ha implicado un desistimiento unilateral en el contrato de arrendamiento, que en la mayoría de ocasiones ha terminado con una demanda civil en la que el arrendador ha solicitado una indemnización por el daño emergente y lucro cesante por importe de todas las rentas que se habrían devengado si el contrato hubiera llegado a su término por el transcurso normal del plazo pactado. Ello ha provocado, que los empresarios acuciados por las deudas hayan visto incrementados a niveles insospechados su endeudamiento, enfrentándose a cantidades exorbitantes reclamadas por su arrendador en concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados del desistimiento.

En este caso, a diferencia de lo que sucede con los arrendamientos para uso de vivienda donde la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (1994), dispone en su artículo 11.2 que “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir”, en los arredramientos de usos distinto a la vivienda, dicha indemnización queda al arbitrio de la partes, debiendo ser expresamente pactada en el contrato de arrendamiento.

Partiendo de esa premisa el artículo 4.3 LAU 1994 establece que “Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.” 

El Código Civil, establece en su articulado la irrevocabilidad de los contratos, artículo 1091 CC (las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos), el artículo 1258 CC (los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado), y como no, el artículo 1256 CC (la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes)
Por lo tanto, entendiendo que el plazo de duración del arrendamiento es una obligación para ambas partes, su cumplimiento ha de considerarse como esencial y, por lo tanto, su incumplimiento da derecho a la resolución del contrato, o a exigir su cumplimiento, con el resarcimiento, en ambos caso, de los daños y perjuicios causados (artículo 1124 CC).

En relación con la cuantía de la indemnización, la jurisprudencia es muy variada, y nada pacifica, así nos encontramos a Juzgados que optan por determinar la indemnización en el importe total de las rentas pendientes hasta el vencimiento natural del contrato, mientras que otros han acudido a la aplicación analógica del artículo 11.2 de la LAU, que limita la indemnización a un mes por año que restase para cumplir el contrato.

El Tribunal Supremo, ha optado por la moderación de la indemnización atendiendo a las circunstancias de cada caso. En este sentido destacamos la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 22-5-2008, que considera que procede moderar la indemnización porque el arrendatario no provoca desperfectos en la finca, habiéndose procedido a su nuevo arrendamiento con anterioridad al transcurso de la totalidad del plazo pactado. 

La Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 12-6-2008, que considera que aunque la resolución del arrendamiento fue unilateral no se impone la indemnización por la cuantía de las rentas dejadas de percibir por ser excesiva.
 
La Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 2-10-2008, el arrendatario no tiene la obligación legal de pagar la diferencia de renta una vez que el edificio ha vuelto a ser arrendado.

La Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 18-3-2010, que entiende una moderación de la indemnización, limitándola en doce mensualidades de renta, a fin de evitar un enriquecimiento sin causa justificada de la arrendadora.

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012, configurada como doctrina jurisprudencial, limita la indemnización a un mes por año de contrato, disponiendo en su Fundamento Tercero que “Ahora bien, entiende este juzgador que la referida cantidad solicitada por la parte actora debe ser moderada, pues hay que tener en cuenta que la entidad demandada, no ha gozado de la posesión de los locales arrendados en ningún momento, estando los mismos en posesión de la entidad demandante, pudiendo disponer de ellos desde el momento de la resolución. En base a lo expuesto, entiende este juzgador que teniendo en cuenta que en el referido contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes (como las mismas reconocen en sus respectivos escritos de demanda y contestación) no se recoge ninguna cláusula indemnizatoria por resolución anticipada, unilateral e injustificada por parte de la arrendataria, habrá que acudir a lo dispuesto en el Código Civil, entendiendo que la indemnización solicitada por la parte actora constituiría un enriquecimiento injusto teniendo en cuenta -como anteriormente se ha expuesto- que la entidad demandada, no ha gozado de la posesión de los locales arrendados en ningún momento; así, la indemnización adecuada será la equivalente a ocho mensualidades de renta, que fue el período transcurrido hasta que por parte de la arrendataria se le notificó a la arrendadora su intención de dar por resuelto el contrato.”

Es decir que el Tribunal Supremo, ha optado por  moderar la indemnización analizando el caso en particular,  y pese a juzgar que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 11.2 LAU, entiende que el legislador a la hora de regular la indemnización en caso de desistimiento en el arrendamiento de vivienda, ha tenido en cuenta unas pautas económicas adecuadas para fijar el lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido.